頭金を用意せずに、住宅購入資金の全額を住宅ローンで借りる「フルローン」。
新規住宅だけでなく、中古住宅の購入時にも利用可能です。
しかし、手付金や諸費用は現金で必要です。フルローンを利用する場合でも、ある程度の資金は準備し、無理のない返済計画を立てる必要があります。
フルローンのメリット・デメリット、手付金や諸費用について解説します。
中古住宅購入におけるフルローンのメリット
フルローンの一般的なメリットは以下のとおりです。
ほしい物件をすぐに購入できる
「やっと見つけた希望する物件を、逃したくない。」 そんなときに、手元資金が少なくてもフルローンを利用すればすぐに購入できるのは大きなメリットです。
住宅ローン控除の金額が多くなる
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が控除される制度です。フルローンの場合、借入額が大きくなるため控除額も増えます。ただし、控除額の増加は頭金の差に比べて大きくない場合もあります。購入時には、頭金の有無、借入金利、返済期間に応じたシミュレーションが重要です。
手元に現金を残すことができる
フルローンを利用することで、頭金として使うはずだった現金を手元に残せます。これにより、予期しない出費に備えることや、NISAや投資信託などへの運用にも回すこともできます。
中古住宅購入におけるフルローンのデメリット
フルローンの一般的なデメリットは以下のとおりです。
住宅ローン審査が厳しくなる
住宅ローンの審査では、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が重要視されます。返済負担率が高いと、返済能力が低いと見なされ、審査に通りにくくなります。
利息の支払いが増える
フルローンの場合、借入額が多いため、利息総額が増加します。長期返済や月々の返済額の増加が懸念されます。
オーバーローンのリスク
「オーバーローン」とは、売却する際にローン残高が売却額を上回る状態です。住宅の価値が下落した場合、売却代金でローンを完済できなくなり、不足分を自己資金で補う必要があります。
現金で必要な手付金や諸費用
フルローンを利用する場合でも、手付金や諸費用は現金で必要です。中古住宅で必要な手付金や諸費用の一例は、以下のとおりです。
仲介手数料
→仲介手数料の上限を求めるための一般的な計算式（速算式）
「売買価格 × 3％ + 6万円」
売買契約書の印紙代
所有権移転の登記費用
【登録免許税（土地と建物）＋司法書士への報酬＋手続きの実費】
→登録免許税 を求めるための計算式
「固定資産税評価額 × 税率」
土地の税率：2％（令和8年3月31日までは1.5％）
建物の税率：2％（令和6年3月31日までは0.3％）
火災・地震保険料
固定資産税・都市計画税清算金
中古物件は頭金なしのフルローンでも購入できる！
中古住宅でも、頭金なしのフルローンで購入できます。しかし、手付金や諸費用は現金であることに注意が必要です。無理のない返済計画とともに、購入前にはシミュレーションをおこなうことをおすすめします。
一般的に、仲介手数料は高額になりがちですが、当社は売主として中古住宅を扱う場合、仲介手数料はいただいておりません。
一緒に中古住宅をお選びいたしますので、当社までお気軽にお問い合わせください。
