税制改正（令和8）・中古住宅の住宅ローン減税は新築並に優遇

令和8年度税制改正の大綱が2025年12月中旬に公表されました。税制改正による住宅ローン減税については、中古住宅の優遇措置を新築住宅並みに引き上げる内容で決着しました。中古住宅は市場規模が大きく、減税による波及効果が高いことから、より多くの購入者を支援する制度設計へと舵が切られたのです。

主なポイントを項目ごとに整理します。

床面積要件の緩和

これまで住宅ローン減税の対象となる住宅は、床面積50㎡以上が原則でしたが、令和8年度改正の住宅ローン減税では、新築・中古を問わず40㎡以上へと緩和されます。

この見直しにより、都市部のコンパクトな中古マンションや、単身世帯や共働き世帯向け住宅なども、減税の対象になりやすくなります。

住宅ローン減税では控除期間についても、新築・中古の差が解消されます。

改正後は、新築住宅に加え、省エネ性能を高めた買取再販住宅についても、控除期間が13年間となりました。これまで中古住宅は控除期間が短く、税制面では新築に比べて不利な面がありました。

今回の改正で、「長く住むこと」を前提とした住宅取得を、住宅の新旧を問わず後押しする制度になります。

中古住宅であっても、長期優良住宅やZEH住宅など、省エネ性能の高い買取再販住宅を購入した場合、住宅ローン減税の借入元本の上限額が大きく引き上げられます。

省エネ性能が高く（ZEH水準）や床面積などの要件を満たす既存住宅であれば、住宅ローン減税の借入元本の上限額が最大3,500万円（子育て・若者世帯は4,500万円）に引き上げられます。

2025年度までの上限は3,000万円（子育て・若者世帯への特別な上乗せ措置なし）だったことを考えると、中古住宅に対する評価が大きく変わったと言える拡充です。

住宅ローン減税の大幅な見直しにより、2026年4月以降、中古住宅市場が活性化しそうです。特に、中古住宅を購入、リフォーム・リノベーションで住宅性能を引き上げるという選択肢は、減税と補助金の両方を活用できる点で非常に魅力的です。

2026年は、中古住宅＋リフォーム・リノベーションという選択が、家計にも社会にも合理的になりそうです。

そして当社（株）サポートは中古住宅を取り扱っています。リフォーム費用が高くなりがちな水回りを中心に、すでにリフォーム済み。すぐにお住まいいただけます。また、旧耐震の建物には、耐震補強工事を施しております。

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＊本内容は税制改正大綱に基づくものであり、今後の法令・通達により細部が変更される可能性があります。実際の適用にあたっては、最新情報の確認が必要です。

参考：国土交通省　住宅ローン減税